Frankfurt gilt seit Jahren als einer der teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands, und im Zentrum der Stadt, also in der Altstadt, der eigentlichen Innenstadt, dem Bahnhofsviertel, dem Gutleutviertel und dem Gallus, treffen die höchsten Mieten der Stadt auf die dichteste Bebauung. Wer hier eine Wohnung neu anmietet, eine Mieterhöhung bekommt oder einfach wissen will, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Frankfurter Mietspiegel nicht vorbei.
Seit Juni 2026 gilt der neue, qualifizierte Mietspiegel 2026. Er löst die Ausgabe von 2024 ab und ist auch für die zentralen Stadtteile das wichtigste Werkzeug, um faire Mieten zu prüfen. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietspiegel überhaupt ist, wie du die Tabelle liest und wie du für eine konkrete Adresse in der Frankfurter Innenstadt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst.
- Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
- Aktueller Stand: Mietspiegel 2026
- So liest du die Mietspiegeltabelle
- Die Stadtteile der Frankfurter Innenstadt
- Angebotsmieten: was Vermieter heute aufrufen
- Frankfurt im Vergleich der Stadtteile
- Den eigenen Wert online ermitteln
- Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
- Ausblick: Mietspiegel 2028 und der Frankfurter Wohnungsmarkt
- Quellen
Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main. Er listet auf, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in der Stadt üblich ist. Herausgegeben wird er von der Stadt Frankfurt am Main, erstellt hat ihn das unabhängige Institut Wohnen und Umwelt (IWU) in Darmstadt.1
Rechtlich basiert der Mietspiegel auf den Paragraphen 558 und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.2 Frankfurt verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Das bedeutet: Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung.3 Wer eine Mieterhöhung über die im Mietspiegel ausgewiesene Spanne hinaus begründen will, muss höhere vergleichbare Mieten nachweisen, was in der Praxis selten gelingt.
Der Mietspiegel hat damit drei zentrale Funktionen. Erstens dient er als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in Hessen weiterhin gilt, rechtlich aber umstritten ist.4 Drittens ist er Schiedsrichter in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.
Aktueller Stand: Mietspiegel 2026
Der Magistrat hat den Frankfurter Mietspiegel 2026 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, die abschließende Anerkennung durch die Stadtverordnetenversammlung war für Ende Juni 2026 vorgesehen.5 Er gilt für den Zeitraum vom 1. Juni 2026 bis zum 31. Mai 2028. Die Datenerhebung lief von Juli bis November 2025.6
Frankfurt erstellt seinen Mietspiegel alle zwei Jahre neu. Für die Ausgabe 2026 wurden über 10.000 Frankfurter Haushalte zufällig angeschrieben, ausgewertet wurden am Ende die Daten von mehr als 3.500 Wohnungen.6 Erstmals musste die Stadt den Mietspiegel nach den neuen bundesrechtlichen Vorgaben aus der Mietspiegelreform erstellen, mit gesetzlicher Auskunftspflicht für Eigentümer, Vermieter und Mieter.
Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2026 liegt bei 12,28 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Im Mietspiegel 2024 waren es noch rund 11,50 Euro, das entspricht einem Anstieg von 6,8 Prozent in zwei Jahren.7 Wichtig: Diese Zahl liegt deutlich unter den Angebotsmieten auf den großen Immobilienportalen, weil der Mietspiegel auf den realen Bestand inklusive aller älteren, günstigeren Verträge schaut, nicht auf das, was Vermieter heute aufrufen.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Gültig ab | 1. Juni 2026 |
| Gültig bis | 31. Mai 2028 |
| Löst ab | Mietspiegel 2024 |
| Erhebungszeitraum | Juli bis November 2025 |
| Datenbasis | mehr als 3.500 Wohnungen |
| Angeschriebene Haushalte | über 10.000 |
| Erstellt von | IWU Darmstadt |
| Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete | 12,28 EUR/m² |
| Veränderung gegenüber 2024 | +6,8 % |
| Lageklassen (neu) | 10 statt bisher 3 |
| Nächste Ausgabe | 2028 |
Hinweis
Der Mietspiegel gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), möblierte Vermietungen, Wohnheime und einige Ein- oder Zweifamilienhäuser. Für diese Wohnformen gelten gesonderte Regeln.
So liest du die Mietspiegeltabelle
Auf den ersten Blick wirkt der Frankfurter Mietspiegel komplex, im Kern besteht er aber aus drei Bausteinen: einer Tabelle, einem Raster für Zu- und Abschläge sowie der Zuordnung der Adresse zu einer Wohnlage.
1. Baujahr und Wohnungsgroße
Die Tabelle ist nach Baujahresklassen und Wohnungsgrößen gegliedert. Die Baujahresklassen reichen vom Altbau bis 1948 über die typischen Nachkriegs- und Jahrzehnt-Klassen bis hin zu den neueren Baujahren ab den 2000er Jahren. Bei den Wohnungsgrößen wird in mehreren Stufen unterschieden, von der kleinen Wohnung unter 40 Quadratmetern bis zur großen Wohnung jenseits der 90 Quadratmeter.
In jedem Feld der Tabelle steht eine Mietspanne: ein Unterwert, ein Mittelwert und ein Oberwert. Der Mittelwert ist die statistisch durchschnittliche Nettokaltmiete für diese Wohnungsklasse, die Spanne nach unten und oben bildet die übliche Streuung in der Praxis ab.8
2. Wohnlage: jetzt zehn Lageklassen
Die wichtigste methodische Neuerung 2026 betrifft die Wohnlage. Statt der bisherigen drei Stufen einfach, gut und sehr gut nutzt der Mietspiegel jetzt zehn Lageklassen. Die Stadt begründet das damit, dass die Lage so deutlich genauer abgebildet werde.9 Für die zentralen Stadtteile bedeutet die feinere Skala, dass eine ruhige Seitenstraße in der Altstadt und eine laute Hauptverkehrsachse im Bahnhofsviertel nicht länger zwingend in derselben Schublade landen.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Frankfurt kritisiert die neue Lagebewertung scharf und lehnt den Mietspiegel 2026 ab, weil aus seiner Sicht etliche Randstadtteile schlechter eingestuft werden als zuvor.9 Für die Innenstadtlagen wirkt sich die Reform tendenziell eher anhebend aus.
3. Ausstattung und Sondermerkmale
Der eigentliche Wert wird abschließend durch ein Raster aus Zu- und Abschlägen verfeinert. Geprüft werden Merkmale rund um Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.8 Neu gewichtet wurden 2026 vor allem energetische Modernisierungsmerkmale, die sich als preisrelevant erwiesen haben. Überwiegen die positiven Merkmale, geht es Richtung Oberwert, überwiegen die negativen, Richtung Unterwert. Am Ende ergibt sich aus dem Mittelwert plus oder minus den Zu- und Abschlägen die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung.
Die Stadtteile der Frankfurter Innenstadt
Was umgangssprachlich als Frankfurter Innenstadt gilt, deckt sich weitgehend mit dem Ortsbezirk 1 (Innenstadt I). Er umfasst fünf Stadtteile, hat eine Fläche von rund 8,8 Quadratkilometern und etwa 63.000 Einwohner.10 Die folgende Übersicht ordnet die Stadtteile grob ein. Maßgeblich bleibt im Einzelfall immer die offizielle Lagezuordnung des Mietspiegels, in der für jede Adresse die genaue Lageklasse hinterlegt ist.
| Stadtteil | Prägung |
|---|---|
| Altstadt | historischer Kern um Römer und Dom, kleinteilig, wenig Wohnraum, hohe Lagegunst |
| Innenstadt | Geschäfts- und Bankenzentrum, Zeil, gemischte Wohn- und Büronutzung, Spitzenlagen |
| Bahnhofsviertel | dichtes Gründerzeitviertel im Wandel, große Kontraste zwischen Lagen und Straßenzügen |
| Gutleutviertel | zwischen Hauptbahnhof und Main, Mischung aus Altbau, Neubau am Wasser und Gewerbe |
| Gallus | früheres Arbeiter- und Industrieviertel, durch das Europaviertel stark aufgewertet |
Gerade im Bahnhofsviertel und im Gallus liegen sehr unterschiedliche Lagen oft dicht beieinander. Eine Adresse weiter kann die Einstufung schon anders ausfallen, deshalb lohnt vor jeder Mietprüfung der Blick in die offizielle Lagezuordnung. Wer tiefer in die Eigenheiten der einzelnen Quartiere einsteigen will, findet einen Überblick in unserem Artikel zu den Stadtteilen der Frankfurter Innenstadt.
Angebotsmieten: was Vermieter heute aufrufen
Wichtig für das Verständnis: Der Mietspiegelwert von 12,28 Euro ist ein Durchschnitt über den gesamten Bestand. Auf den Immobilienportalen werden für freie Wohnungen in den zentralen Stadtteilen deutlich höhere Angebotsmieten verlangt. Für die Innenstadt und die Altstadt liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten im ersten Quartal 2026 nach Auswertung großer Portale bei rund 17 bis 18 Euro pro Quadratmeter, in gefragten Lagen reichen die Spitzenwerte bis über 24 Euro.11
Diese Werte sind keine offiziellen Mietspiegelzahlen, sondern Angebotspreise. Sie zeigen aber, wie groß der Abstand zwischen Bestandsmieten und neuen Verträgen in den zentralen Frankfurter Stadtteilen inzwischen ist. Wie sich diese Mieten auf das Haushaltsbudget auswirken, ordnen wir im Artikel zu den Lebenshaltungskosten in der Frankfurter Innenstadt ein.
| Stadtteil | Angebotsmiete (Q1 2026, ca.) |
|---|---|
| Innenstadt | rund 18 EUR/m² |
| Altstadt | rund 17,8 EUR/m² |
| Gallus | rund 11,5 bis 15,5 EUR/m² |
Hinweis
Die Werte in dieser Tabelle stammen aus der Auswertung von Immobilienportalen und sind Angebotsmieten, keine offiziellen Mietspiegelwerte. Für die rechtlich relevante ortsübliche Vergleichsmiete zählt allein der Mietspiegel.
Frankfurt im Vergleich der Stadtteile
Innerhalb Frankfurts schwankt das Mietniveau erheblich. Am unteren Ende der Skala liegen Stadtteile wie Fechenheim oder Höchst mit Angebotsmieten teils unter 12 Euro, am oberen Ende stehen das Westend mit Werten bis über 22 Euro und die zentralen Lagen rund um die Altstadt.12 Die Frankfurter Innenstadt gehört damit klar zu den teuersten Wohnlagen der Stadt.
Für Mieter bedeutet das in der Praxis: In den zentralen Stadtteilen zahlst du pro Quadratmeter deutlich mehr als am Stadtrand, bekommst dafür aber kurze Wege, dichte Infrastruktur und die beste Anbindung. Für Vermieter bedeutet es, dass Mieterhöhungen sich auch hier am Mietspiegel orientieren müssen und nicht an den Spitzenwerten der Portale.
Den eigenen Wert online ermitteln
Wer für eine konkrete Wohnung in der Frankfurter Innenstadt die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen möchte, muss nicht zwingend mit der gedruckten Broschüre arbeiten. Die Stadt Frankfurt stellt den Mietspiegel über das Amt für Wohnungswesen bereit, zusätzlich gibt es einen Mietspiegelrechner, der die Werte Schritt für Schritt ermittelt.13 Abgefragt werden dabei in der Regel folgende Angaben:
- Adresse der Wohnung (das System liefert die Lageklasse)
- Baujahr des Gebäudes
- Wohnungsgroße in Quadratmetern
- Ausstattung von Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld
- Sondermerkmale wie Aufzug, Balkon oder energetische Modernisierung
Am Ende gibt der Rechner einen Mietpreisspielraum aus, also Unter-, Mittel- und Oberwert. Dieser Wert ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Maßgeblich und rechtssicher ist immer der offizielle Mietspiegel der Stadt Frankfurt.
Hinweis
Bei rechtlichen Fragen rund um eine Mieterhöhung oder die Mietpreisbremse beraten in Frankfurt unter anderem der Mieterschutzverein Frankfurt am Main und der Deutsche Mieterbund. Die Stadt Frankfurt bietet zudem eine mietrechtliche Beratung an. Den Mietspiegel selbst stellt das Amt für Wohnungswesen bereit.
Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf in Frankfurt durch die abgesenkte Kappungsgrenze nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen, und sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.14
Beim Vergleich mit dem Mietspiegel zählt der konkrete Wert aus der Lageklasse und Ausstattung, nicht der allgemeine Stadtdurchschnitt. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den Neuvertrag in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Frankfurt gehört zu den hessischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, allerdings ist die hessische Verordnung rechtlich umstritten: Das Amtsgericht Frankfurt hat sie in einem Mietstreit für unwirksam erklärt.15
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Anhand des Mietspiegels lässt sich in wenigen Minuten überprüfen, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Mietspiegelobergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar.
Ausblick: Mietspiegel 2028 und der Frankfurter Wohnungsmarkt
Frankfurt erstellt seinen Mietspiegel alle zwei Jahre neu. Die nächste Ausgabe ist damit für 2028 zu erwarten. Bis dahin gelten die 2026er Werte als Maßstab. Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte vor jeder Entscheidung den offiziellen Mietspiegel beziehungsweise den Mietspiegelrechner der Stadt bemühen.16
Für die Frankfurter Innenstadt bleibt absehbar: hohe Nachfrage, knapper Wohnraum und ein Mietniveau am oberen Ende der Stadt. Die feinere Lagebewertung mit zehn Klassen dürfte die zentralen Lagen tendenziell eher stärken. Wie sich Bevölkerung und Wohnungsbestand in den zentralen Stadtteilen entwickeln, zeigt unser Überblick zu den Einwohnern der Frankfurter Innenstadt.
